CC10

No modelo de permuta física, o terreno é adquirido sem desembolso financeiro direto — o proprietário do terreno recebe unidades prontas do empreendimento em troca da cessão do terreno. Isso elimina o custo de aquisição do terreno (que normalmente representa 15-25% do VGV), aumentando significativamente a margem do projeto e reduzindo o risco para os investidores.

O aporte mínimo no CC10 é de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Os valores podem variar conforme o empreendimento e a fase de captação. Existem diferentes faixas de investimento que oferecem condições e participações proporcionais nos resultados do projeto.

A construção é executada pela Facttum Construção e Negócios, empresa do Grupo Viguer com mais de 15 anos de atuação no Porto de Santos. A Facttum possui certificações ISO 9001:2015 (Gestão da Qualidade), ISO 14001 (Gestão Ambiental) e PBQP-H Nível A (Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat). Entre seus clientes corporativos estão Cargill, Vopak, DP World, ADM e Louis Dreyfus Company.

No cenário base do Residencial Oásis, a TIR (Taxa Interna de Retorno) projetada é de 23,93% ao ano, com margem bruta de 25,9% e payback de 42 meses. No cenário otimista, a margem pode chegar a 40,8%. Esses números são baseados em dados reais do mercado imobiliário de Santos (FipeZAP mar/2026), onde o m² médio é de R$ 8.103 e a valorização anual está entre 10-12%.

Os três cenários utilizam premissas diferentes de velocidade de vendas e valorização do m². O cenário conservador assume vendas mais lentas e valorização mínima (margem de 40,8% com payback de 48 meses). O cenário base utiliza dados atuais do FipeZAP e velocidade de vendas média do mercado (TIR 23,93%, payback 42 meses). O cenário otimista projeta aceleração nas vendas e valorização acima da média histórica (TIR 32,1%, payback 36 meses).

A TIR projetada de 23,93% a.a. do CC10 supera significativamente investimentos tradicionais: CDI (~13,25% a.a.), Tesouro IPCA+ (~6% + inflação), FIIs (média 8-12% a.a.) e fundos multimercado (média 12-15% a.a.). Além disso, o investimento imobiliário oferece proteção contra inflação, pois o valor dos imóveis acompanha ou supera o IPCA historicamente.

O ciclo completo do investimento varia conforme o empreendimento, mas tipicamente segue: Fase 1 — Pré-lançamento e captação (6-12 meses), Fase 2 — Construção (24-36 meses), Fase 3 — Entrega e comercialização final (6-12 meses). O payback estimado no cenário base é de 42 meses (3,5 anos), podendo ser mais rápido no cenário otimista (36 meses).

Os retornos são distribuídos conforme as vendas das unidades do empreendimento. Parte das unidades pode ser comercializada ainda na planta (pré-lançamento), gerando fluxo de caixa antecipado. A maior parte do retorno ocorre após a conclusão da obra e entrega das chaves, quando as unidades remanescentes são vendidas a preços de mercado (tipicamente 15-25% acima do valor de lançamento).

O investimento conta com múltiplas camadas de segurança: (1) Patrimônio de afetação — o empreendimento possui CNPJ próprio, isolando o patrimônio dos investidores; (2) Terreno como garantia real — o terreno permanece como lastro do investimento; (3) Seguro de obra — cobertura completa contra riscos de construção; (4) Conta escrow — recursos depositados em conta vinculada ao projeto; (5) Auditoria independente — prestação de contas periódica aos investidores.

O patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004) é um mecanismo jurídico que separa o patrimônio do empreendimento do patrimônio da incorporadora. Na prática, isso significa que mesmo em caso de dificuldades financeiras da empresa, os recursos do empreendimento ficam protegidos e destinados exclusivamente à conclusão da obra. É a mesma proteção utilizada pelos maiores FIIs e incorporadoras do Brasil.

Sim, todo investimento é formalizado por contrato registrado com cláusulas claras de direitos e obrigações. A estrutura jurídica pode ser via SPE (Sociedade de Propósito Específico) ou SCP (Sociedade em Conta de Participação), dependendo do empreendimento. Ambas as estruturas são amplamente utilizadas no mercado imobiliário brasileiro e oferecem segurança jurídica aos investidores.

A tributação depende da estrutura jurídica adotada. Na SPE sob regime de lucro presumido, a carga tributária total sobre a receita de venda de imóveis é de aproximadamente 6,73% (IRPJ + CSLL + PIS + COFINS). Na SCP, os rendimentos são tributados na declaração de IR do investidor conforme a tabela progressiva ou como ganho de capital (15%). Recomendamos consultar seu contador para a melhor estratégia fiscal conforme seu perfil.

Sim, tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem investir no CC10. Para pessoas jurídicas, a tributação segue o regime tributário da empresa (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real). Em alguns casos, investir via PJ pode oferecer vantagens tributárias. Consulte nosso time para uma análise personalizada do seu caso.

Santos lidera o ranking nacional de rentabilidade de aluguel (8,73% a.a. — FipeZAP ago/2025) e possui o m² mais caro do Estado de São Paulo (R$ 8.103). Praia Grande cresceu 39,5% em população entre 2010-2022 (IBGE) e recebe investimentos bilionários como o VillaMar Shopping (300 lojas, R$ 600 Mi). A Baixada Santista fechou 2025 com +49,47% em vendas e +129,81% em locações (Creci-SP). A região está a apenas 72 km de São Paulo, com IDH de 0,840 (muito alto) e infraestrutura de primeiro mundo.

Sim, incentivamos fortemente a visita presencial. Nossa equipe organiza visitas guiadas aos terrenos e ao showroom, com apresentação detalhada do projeto, maquetes e materiais de acabamento. Para agendar, entre em contato com Felipe Carrilho pelo WhatsApp +55 11 99683-3325 ou pelo e-mail [email protected]. Também é possível realizar uma apresentação virtual por videoconferência.